به گزارش نما، وقایع اتفاقیه نوشت: دو راه بيشتر نداريد؛ يا بايد خانههاي خالي و بيش از يک‌سال خود را اجاره دهيد يا به دولت، ماليات سنگينی پرداخت کنيد. حدود 10 سال پيش بود که اين خبر براي اولين‌بار به گوش بسازوبفروش‌ها رسيد؛ درست بعد از دوراني‌که بازار ساختوساز داغِ داغ شده بود و سال‌به‌سال بر تعداد خانههاي خالي شهر، اضافه مي‌شد. با بالارفتن فله‌اي تعداد واحدهاي مسکوني، کم‌کم، احتکار در بازار مسکن شدت گرفت و بسياري از سازندگان ترجيح دادند که به‌جاي ارزان‌فروشي، واحدهاي خود را تا سال‌هاي بعد خالي و کليدنخورده نگه‌دارند.
آنها مي‌خواستند تا با اوج گراني در روزهاي آينده، سود خوبي را عايد خود کنند. طولي نکشيد که طمع بالاي سازندگان به‌طرز آرامي، بازار مسکن را آفت‌زده و ضعيف‌تر کرد؛ تعادل عرضه‌وتقاضا در بازار به‌هم خورد و رکود تورمي، بلاي جان بازار شد. تب گراني در بازار مسکن، آن‌چنان بالا رفت که ديگر نه خريداري، توان خريد خانه را داشت و نه هيچ صاحب‌خانه‌اي حاضر بود که واحد خود را به قيمت پايين‌تر بفروشد. نيمه‌هاي سال 86 بود که سوداگري در بخش زمين و مسکن و دست‌هاي پشت‌پرده احتکارگران خانه‌ها، نقل همه محافل شد و خبرش به گوش دولتي‌ها هم رسيد.
اين‌بار، مجلسي‌ها هم دست به‌کار شدند و مصوبه‌اي را با عنوان «اخذ ماليات از خانههاي خالي»، روي ميز مذاکره گذاشتند؛ طرحي‌که مي‌توانست از يک‌طرف، درآمد دولت را افزايش داده و از طرفي، بازار مسکن را هم تکاني داده باشد، تا خانههاي ضبط‌شده، بالاخره وارد مسير معاملات شوند. حالا مدت‌هاست که داستان اخذ ماليات از اين خانه‌ها کليد خورده اما هنوز هم پاياني را به خود نديده است.
شناسايي خانههاي خالي براي گرفتن ماليات، به هزينه‌اش نمي‌ارزد
بر اساس آمارهاي جديد، حدود 16 ميليون واحد مسکوني در کشور وجود دارند که از اين تعداد، حدود يک ميليون و 600 هزار واحد، خالي و بدون سکنه هستند. در واقع، با اين تعداد خانه خالي، هنوز هم بسياري از افراد، توانايي خريد نداشته و احتکار اين خانه‌ها به‌دست بسازوبفروش‌ها، بازار مسکن را با چالش‌هايي مثل افزايش تقاضا و کاهش عرضه مواجه کرده است. به گفته کارشناسان، گرفتن ماليات از خانههاي خالي و بدون سکنه، طرح عاقلانه‌اي براي رونق بازار مسکن و کاهش نرخ اجاره‌بهاست و مي‌تواند، بيش از يک ميليون واحد مسکوني خالي را به بازار بياورد اما مشکلات و پيچيدگي‌هايي که براي شناسايي واحدهاي خالي از سکنه، وجود دارند، راه را براي انجام اين کار بسته است. آن‌طور که سيد مهدي هاشمي، رئيس سابق کميسيون عمران، به «وقايع‌اتفاقيه» مي‌گويد: «طرح‌هاي زيادي در کشور به مرحله، تصويب، تأييد و حتي ابلاغ مي‌رسند اما بسياري از اين طرح‌ها قابليت اجرايي‌شدن ندارند و به‌جاي حل مسئله، مشکلات جدي‌تري را به بار مي‌آورند. طرح گرفتن ماليات از خانههاي بدون سکنه هم مثل خيلي از طرح‌هايي است که تابه‌حال شکست خورده‌اند، چون طرحي نيست که هزينه - فايده‌اش، مثبت باشد. درواقع، هزينه شناسايي خانههاي خالي، بسيار بيشتر از مبلغ مالياتي است که دولت مي‌تواند از اين خانه‌ها دريافت کند؛ بنابراين بهتر است که دولت از درآمد مالياتي حاصل از آنها بگذرد.» او با نقد هزينه‌هاي سرسام‌آور شناسايي واحدهاي خالي و فساد حاصل از اين‌کار، ادامه مي‌دهد: «شناسايي اين خانه‌ها، نيازمند پرسنل بسيار و معضلات اداري و اجرايي پيچيده‌اي بوده و همه اينها مبالغ هنگفتي را مي‌طلبند و هزينه‌تراشي براي کشور است.» به گفته رئيس سابق کميسيون عمران، «فراهم‌آوردن زمينه‌هاي تجسس يا اينکه، اين واحدها به‌صورت دائم خالي هستند يا موقت، از جمله مسائلي بوده که نشان مي‌دهند، اجرايي‌کردن اين طرح، توجيه منطقي ندارد.»
هاشمي در ادامه با انتقاد از نبود مطالعه کافي در اخذ تصميمات توضيح مي‌دهد: «يکي از علت‌هاي مهم اجرايي‌نشدن طرح اخذ ماليات از خانههاي بدون سکنه، اين است که در کشور، ثبات تصميم‌گيري وجود ندارد و مردم و مسئولان هنوز هم بعد از گذشت سال‌هاي زيادي از آغاز اين پيشنهاد، اطمينان‌خاطر را نسبت به خروجي آن ندارند.» به اعتقاد او: «نبايد براي تک‌تک مردم، نگهبان گذاشت و زندگي خصوصي آنها را زير ذره‌بين برد بلکه بايد بستري فراهم شود که مردم، خودشان براي اجراي قوانين، داوطلب شوند.»
مردم راه‌هاي دورزدن طرح را به‌خوبي بلدند
به گفته کارشناسان، اگر نگهداري خانه‌اي خالي و بدون سکنه براي مالکي، سود و صرفه اقتصادي داشته باشد، راهکارهاي فرار از پرداخت ماليات هم مثل جرقه در ذهن او روشن مي‌شوند. به گفته کارشناسان، راهکارهايي که در گذشته براي شناسايي واحدهاي خالي، استفاده شده‌اند، همگي به‌نوعي اشتباه بودند و مردم هم راه‌هاي فرار از اين ترفندها را به‌خوبي مي‌شناسند.
مصطفي قلي‌خسروي، رئيس سابق اتحاديه مشاوران املاک، درباره طرح شکست‌خورده شناسايي خانههاي خالي يادآوري مي‌کند: «براي شناسايي خانههاي خالي، چندين راهکار امتحان شد؛ يکي از طريق قبض برق بود اما مالک، برق خانه را تا صبح روشن گذاشت؛ راهکار بعدي، شناسايي از طريق قبض آب بود و اين‌بار هم طرح شکست خورد چون مالک، آب حمام را تا صبح باز گذاشته بود؛ راهکار بعدي اين بود که واحدها را به‌صورت حضوري شناسايي کنند، يعني به در خانه‌ها بروند اما اين‌بار هم طرح به بن‌بست خورد چون مالک با قراردادن چادري در جلوي در خانه يا نصب پرده، مدعي شد که فردي در واحد زندگي مي‌کند و خانه خالي نيست.» او درباره جايگزيني طرح‌هاي ديگري به‌جاي راهکارهاي سنتي، ادامه مي‌دهد: «بهتر است تا خانههاي ساخته‌شده کدبندي شوند و براي هريک از آنها، يک پلاک ثبتي تعيين شود؛ مثلا بايد معلوم شود که يک خانه مشخص، از چه تاريخي به‌دست مستأجر داده شده و چه زماني تخليه شده تا ديگر کسي نتواند خانه‌اي را بدون مستأجر دپو کند.» به گفته رئيس سابق اتحاديه مشاوران املاک، «داشتن کد رهگيري، بهترين راه براي بالابردن امنيت معاملات است و بايد هر طور که شده از روش‌هاي سنتي و پيش‌پاافتاده خودداري کنيم.»
قلی‌خسروي، در ادامه از طرح موفقي که در برخي از کشورها براي گرفتن ماليات از خانههاي خالي اجرا شده، ياد مي‌کند و توضيح مي‌دهد: «در کشورهاي توسعه‌يافته کسي جرأت خالي نگه‌داشتن خانه‌اش را ندارد، چون مالياتش آن‌قدر سنگين است که مالکان از انجام آن به‌شدت هراس دارند.»
ماليات از خانههاي خالي، فشاري مضاعف بر سازندگان
طرح دريافت ماليات از خانههاي خالي، به‌عنوان يکي از قدرتمندترين ابزارهاي قانوني براي افزايش عرضه به بازار مسکن و کنترل قيمت‌ها مورد توجه است اما با اين همه، بسياري از کارشناسان معتقدند که اين راهکار به‌تنهايي به تعادل در بازار مسکن منجر نخواهد شد. در واقع، گرفتن ماليات از خانههاي خالي و دپوشدن ساختمان در اقتصاد ايران، از مدت‌ها پيش، موضوع بحث کارشناسان و مجلس شوراي اسلامي بوده است؛ طرحي‌که موافقان و مخالفان زيادي را به خود ديده و هر بار بي‌نتيجه پرونده‌اش ناتمام مانده است.
موافقان با هدف جلوگيري از تبديل‌شدن مسکن به ابزار ذخيره ثروت از اين طرح دفاع مي‌کنند و در مقابل، مخالفان معتقدند که اين کار باعث مي‌شود انگيزه براي ساختوساز از بين برود. برخي کارشناسان معتقدند که وضع ماليات بر خانههاي خالي، حتي اگر به ايجاد جنبش در بازار مسکن نيز نينجامد، حداقل ماليات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور مي‌شود و مخالفان معتقدند که اخذ ماليات از خانههاي خالي منجر به تعطيلي بازار ساختوساز و بي‌انگيزه‌‌شدن بسازوبفروش‌ها مي‌شود زيرا سازنده‌ها در تهران به اميد نگهداري واحدها تا زمان نامعلوم براي فروش با قيمت مناسب و مطلوب، مشغول ساختوساز هستند و اگر در زمان انتظار آنها، از واحدهاي ساخته‌شده‌شان ماليات گرفته شود، از ساختوساز منصرف مي‌شوند. آن‌طور که احمدرضا سرحدي، عضو انجمن صنفي مهندسان صنعت ساختمان، مي‌گويد: «چند سالي است که بازار مسکن در رکود رفته و آمار واحدهاي مسکوني خالي از سکنه هم بيشتر شده است. حالا سازندگاني‌که قدرت مالي بالاتري دارند، ترجيح مي‌دهند خانه را نگه دارند و اين به‌معني احتکار نيست.»
به گفته او، «نرخ اجاره‌بها هم سال‌به‌سال با افزايش تورم بالاتر مي‌رود؛ يعني اجاره خانه مثل فروش آن نيست که بخواهد با رکود، از هزينه‌هاي مستأجران کمتر کند چون اجاره، جزئي از هزينه‌هاي روزمره است و همچون نان، گوشت و کالاهاي مصرفي ديگر، با تورم، بالاتر مي‌رود. در واقع بازار اجاره مسکن هميشه در جريان است و رکود دامنگير اين بخش نيست؛ پس هر طور که شده، خانه به اجاره مي‌رود و طرح گرفتن ماليات براي خانههاي بدون سکنه، نمي‌تواند براي ارزان‌تر کردن اجاره‌بهاي مردم، موفق باشد؛ درواقع اين طرح ماليات، فقط فشار مضاعفي را بر سازندگان تحميل خواهد کرد.» اين درحالي است که موافقان اجراي قانون ماليات خانههاي خالي، معتقدند که با اين کار، نرخ‌هاي اجاره را در اين بازار که سليقه‌اي است و مالکان، بازيگران اجاره‌بها شده‌اند، متعادل مي‌کند زيرا عرضه و تقاضا به تعادل نزديک خواهد شد.
دريافت ماليات از خانههاي خالي، معطل اطلاعات مانده است
گرفتن ماليات از خانههاي خالي با همه انتقادهايي که ديده، هنوز هم مورد توجه برخي مسئولان، فعالان بازار و حتي کارشناسان است و به‌نظر مي‌رسد با وجود سپري‌شدن 10 سال زمان براي اجراي اين قانون، هنوز خيال کوتاه‌آمدن ندارد. حالا بار ديگر روش‌هاي شناسايي اين خانه‌ها روي ميز مطالعه آمده و ظاهرا هنوز به نتيجه‌اي نرسيده است. در همين‌باره رئيس کميسيون اقتصادي مجلس به تسنيم گفت: «دريافت ماليات از خانههاي خالي، معطل اطلاعات مانده است.» به گفته محمدرضا پورابراهيمي، اطلاعات جامعي درباره واحدهاي مسکوني، همچون اينکه از چه زماني پروانه ساختشان تمام شده و با چه فاصله زماني‌ای مشمول ماليات مي‌شوند، وجود ندارد و به‌همين‌دليل اخذ ماليات از خانههاي خالي، معطل مانده است.
او با بيان اينکه در دنيا، مسکن کالايي است که استفاده عموم دارد و کالايي سرمايه‌اي محسوب نمي‌شود، گفته است: «دولت و مجلس به اين هدف رسيدند که با توجه به شرايطي که در اقتصاد داشتيم، ساخت واحدهاي مسکوني را به‌عنوان يک کالاي سرمايه‌اي محسوب نکنيم. اين درحالي است که در سال‌هاي گذشته بعد از انقلاب، ما با تغييرات شديد قيمت زمين و مسکن روبه‌رو بوده‌ايم و اين باعث شده بود بعضي از افراد در اين حوزه سرمايه‌گذاري‌هاي سنگيني کرده و از تفاوت اين تغييرات قيمت، سود زيادي هم به‌دست مي‌آوردند. بخشي از آنها مسکن را مي‌ساختند، نه براي اينکه استفاده شود و در اختيار کسي قرار بدهند بلکه نگه‌مي‌داشتند و اين تفاوت قيمت‌ها عملا باعث مي‌شد، سود بالايي ببرند.» رئيس کميسيون اقتصادي مجلس با بيان اينکه ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي را مجلس تصويب کرده اما اين قانون به دلايلي اجرايي نشده است، توضيح داد: «هدف قانون‌گذار و دولت اين بود که کسي به‌عنوان کالاي سرمايه‌اي در زماني که نوسانات شديد قيمت در حوزه مسکن وجود دارد، به‌دنبال ساخت مسکن نرود و لذا اين قانون تدوين شد براي اينکه اين موضوع، عملياتي شود.» او در ادامه با اشاره به اينکه اما طبق خبرهايي که داريم، چون اطلاعات جامعي درباره واحدهاي مسکوني وجود ندارد، يادآوري کرد که «اجراي اين قانون، دچار مشکل است.»
پورابراهيمي به اهداف تصويب لايحه اخذ ماليات از واحدهاي مسکوني خالي پرداخت و گفت: «هدف اين بود که رويکردي منطقي در عرضه بخش مسکن در اقتصاد کشور شکل بگيرد و اين تبديل به عرضه واقعي شود.» او با يادآوري اينکه در شرايط کنوني که ما با رکود مواجه شده‌ايم، عملا ماليات تأثيری منفي بر عملکرد عرضه مسکن هم خواهد داشت، چه برسد به اينکه، بخواهد امروز نقش مثبتي را در هدف‌گذاري‌هاي معين‌شده ايفا کند، گفت: «بنابراین به‌نظر مي‌رسد اگر دولت اين پارامترها را بخواهد اعمال کند، شايد موضوع بحث شاخص‌هاي مرتبط با وضعيت زماني و قرارگرفتن در شرايط رکودي و تورمي در اقتصاد کشور، آن موردي را که الان مبناي عمل قرار گرفته است تعديل کند.» پورابراهيمي خاطرنشان کرد: «هدف دولت از اين لايحه، نگاه درآمدي به اين موضوع نبود و فقط شناسايي بوده که بتواند به شفافيت اطلاعات در بخش مسکن کشور کمک کند تا بتوان مکانيسم عرضه‌وتقاضاي واقعي مسکن را تعريف کرد اما اطلاعات ناکافي، مانع آن است.»
پرونده قانون اخذ ماليات از خانههاي خالي، عمرش، دورقمي شد و هنوز نه جنبه اجرايي در خود ديده و نه به باد فراموشي سپرده شده است. همواره در هر شرايطي که بازار مسکن در رکودي عميق فرو رفته يا گراني، اين بازار را دچار چالش کرده، اين قانونِ اجرانشده به ياد موافقان اجرا افتاده و صداي منتقدان به اجرانشدنش را بلند کرده است؛ قانوني که سال‌هاست خاک مي‌خورد تا خاک را از خانههاي خالي پاک نکند.
احتكار خانه‌های خالی؛ ترفند سوداگران مسكن
دو راه بیشتر ندارید؛ یا باید خانه‌های خالی و بیش از یك‌سال خود را اجاره دهید یا به دولت، مالیات سنگینی پرداخت كنید
۱۳۹۵/۱۲/۸
